بازار بی‌‍‌منطق مسکن

حمیدرضا  عظیمی: آژیر قرمز که به صدا درمی‌آمد، یک نفر با صدایی خاص می‌‌گفت: «توجه! توجه! علامتی که هم‌اکنون می‌شنوید اعلام خطر یا وضعیت قرمز است و معنی و مفهوم آن این است که حمله هوایی انجام خواهد شد. محل کار خود را ترک و به پناهگاه بروید».

«مهدی» گویی که همه‌چیز آن روزها به یادش آمده باشد، رنگ از رخساره‌اش رفته بود. درست توی روزهای مهر 1403 حالا یاد روزهای جنگ افتاده بود. روزهای که بچه بوده و بعد به همراه خانواده مجبور شده‌اند شهر و دیار را رها کنند و بروند. می‌گفت: صدای آژیر از نظر من بدترین صدایی است که در دنیا وجود دارد. آن سال‌ها هر بار که پخش می‌شد، انگار‌ ترس را توی دل آدم می‌ریخت. قلبت به تپش می‌افتاد و انگار اعضا و جوارح آدم از درون پیچ‌وتاب می‌خورد. نمی‌دانم نوستالژی است یا ترس یا چیز دیگر، اما سوی چشمان «مهدی» تغییر کرده بود. همان چیزی که همه می‌گویند: در افق محو شده بود انگار! با دست‌هایی که هنوز کمی رعشه دارد، درباره آن روزها حرف می‌زد. می‌گفت: تهران آن سال‌ها (سال‌های جنگ را می‌گویم) در تیررس موشک‌های عراقی بود. هر‌از‌گاه یا جنگنده‌های عراق تهران را می‌زد یا موشک‌های 15‌متری وسط شهر می‌خورد.‌ جنگ که تمام شد من 10‌سالم بود. می‌گفت: پدرم خیلی مقاومت می‌کرد که از تهران نرویم، اما مقاومتش خیلی طول نکشید.

بعد انگار که یاد خاطرات آن روزها توی دل و ذهنش افتاده باشد، آهی کشید و گفت: ما آن روزها بچه بودیم، نه اینکه نمی‌ترسیدم، می‌ترسیدیم اما یک جورهایی کنجکاوی هم داشتیم. یک بار خوب یادم می‌آید که همین آژیر قرمز که حالا به نظرم خیلی وحشتناک می‌آید، پخش شد. آن روزها بابا به ما یاد داده بود که هر وقت آژیر پخش شد، بدویم و بروی زیر پله‌ها (!) پناه بگیریم. آن روز اما از سر کنجکاوی با برادرم به‌جای رفتن زیر پله‌ها، به پشت‌بام رفتیم. خانه ما در محله جیحون بود. آن روز دویدیم و رفتیم روی پشت بام و دیدم یک چیزی مثل مداد در آسمان رفت و خورد به جایی در حدود مثلا میدان قزوین. حالا درست نمی‌دانم شاید هم جایی دیگری بوده اما توی ذهن من این‌طور است. «مهدی» می‌گفت: از آن روز به بعد شد که نمی‌دانم پدرم ترسید یا چه، هرچه‌ بود، جل‌وپلاسمان را جمع کردیم و به زادگاه پدری در تاکستان قزوین رفتیم‌.‌

جنگ و مسکن

یادش به خیر سید‌حسن نصرالله. همین چندی پیش بود که به اسرائیلی‌ها هشدار داد: اجازه نخواهیم داد اشغالگران دوباره به شمال سرزمین‌های اشغالی برگردند. آنچه سید‌حسن نصرالله گفته بود، قاعده جنگ است. چه او باشد و چه مثل امروز وظیفه این اقدام را به کسان دیگری محول کرده باشد. همه‌جا هم همین‌طور است. هر‌جا جنگ باشد، به طور طبیعی سایه امنیت از آنجا رخت خواهد بست. بررسی تمام نقاطی که در مقطعی درگیر جنگ بوده‌اند، این موضوع را تأیید می‌کند. یک بار دیگر درست در زمانی که تنش‌های منطقه‌ای در زمان ترور اسماعیل هنیه بالا گرفته بود، تأکید بر این بود. سایه جنگ بر شهرها چه لندن باشد چه نیویورک، چه تهران باشد و چه کابل بازار مسکن را با مخاطره مواجه می‌کند. بحث در این مجال عموما اقتصادی نیست. از نظر سیاسی و اجتماعی هم این مو‌ضوع قابل تأیید است. کافی است دفتر خاطرات اقتصادی جامعه ایرانی را بازخوانی کنیم تا شرایط بازار مسکن در دوران جنگ تحمیلی عراق علیه ایران را ببینیم و مشاهده کنیم زمانی که هر آن ممکن بود یک موشک ۱۲ یا 15متری به یکی از محلات پایتخت اصابت کند، قیمت املاک و مستغلات در آن زمان چطور بود.

بازخوانی این خاطرات و تحلیل قیمت‌های آن دوره بی‌هیچ تردید نشان خواهد داد بازار مسکن هیچ انگیزه‌ای را برای سرمایه‌گذاری برنمی‌انگیخته و هرقدر طلا و دیگر اشیا قیمتی منقول (قابل‌ حمل) طرفدار داشته، مسکن به این دلیل که امکان اصابت موشک به آن در هر روز وجود داشته و در معرض این بوده که هر لحظه از بین برود، خواهان چندانی نداشته و حتی گزارش شده که در مناطق جنگی، شهروندان خانه‌های خود را بی‌هیچ دفاعی رها و به شهرهای دیگر کوچ کرده‌اند. این تجربیات فقط در جنگ ایران و عراق نبوده است. در جنگ جهانی دوم آمار بسیار بالایی از تخریب ساختمان‌ها وجود دارد؛ آماری که گاه به 40 درصد ساختان‌های یک شهر هم می‌رسد.

در نمونه‌ای بسیار تازه، نوار غزه عملا به ویرانه‌ تبدیل شده است. چندی پیش در گزارشی که آسوشیتدپرس منتشر کرده بود، تأکید شده بود: «با تداوم بمباران‌های اسرائیل در غزه، عکس‌های ماهواره‌ای نشان داد که 75 درصد ساختمان‌های این شهر به طور کلی منهدم شده است». این خبرگزاری گزارش داده بود‌ به نظر شماری از کارشناسان، حمله نظامی اسرائیل به «خونین‌ترین و ویرانگرترین حمله تاریخ» تبدیل شده و گوی سبقت را از بمباران آلمان در جریان جنگ دوم جهانی ربوده است. به گفته این محافل، حجم ویرانی‌ها در غزه از تخریب و ویرانی در حلب سوریه در فاصله سال‌های 2012 تا 2016 یا ماریوپل در اوکراین و یا حتی بمباران آلمان توسط متفقین در طول جنگ جهانی دوم‌ فراتر رفته است. این فقط یک نمونه از آسیب‌پذیری ساختمان‌ها حین جنگ است. مطابق اطلاعات موجود و آنچه رابرت بیب، مورخ نظامی آمریکایی، نوشته: در فاصله سال‌های 1942 تا 1945، متفقین به 51 شهر و کلان‌شهر آلمان حمله و حدود 40 تا 50 درصد از مناطق شهری را ویران کردند. این آمار معادل 10 درصد ساختمان‌ها در سراسر آلمان است. در‌حالی‌که بیش از 33 درصد ساختمان‌ها در سراسر غزه، با تراکم بالای جمعیتی در مساحتی بالغ بر 140 مایل مربع (360 کیلومتر مربع)، منهدم شده است.

معادله عرضه و تقاضا در دوره جنگ

معادله عرضه و تقاضا در اقتصاد، صرف نظر از دیدگاه ریاضی آن، رابطه مشخص‌ قیمت و عرضه و تقاضا را مشخص می‌کند. در این معادله مشخص می‌شود قیمت با تقاضا رابطه مستقیم دارد و با عرضه رابطه معکوس؛ یعنی هرچه تقاضا درباره کالایی زیادتر باشد، قیمت هم بیشتر می‌شود. یا هر‌چه عرضه بیشتر باشد، به طور طبیعی قیمت کاهش پیدا می‌کند. اگر با روابطی (بدون اینکه قرار باشد حرف از داده‌‎های آماری و روابط متناسب با آن بزنیم) صرفا حاصل از جمع‌آوری‌های حوزه جامعه‌شناسی جنگ و مسائل مرتبط با آن نتیجه بگیریم، بسیار طبیعی است هر‌جا جنگ رخ دهد (صرف‌نظر از دیدگاه‌های وطن‌پرستانه یا نظایر آن)، مردم احساس ناامنی می‌کنند؛ درست مانند روزهای جنگ در استان خوزستان. مردم خانه‌ها را رها کرده بودند و به شهرهایی امن‌تر مانند مشهد (شهرک شهید‌ بهشتی معروف به شهرک عرب‌ها) یا نقاط فاقد اولویت در جنگ، مهاجرت کرده بودند.

در این شرایط عملا املاک موجود در شهری مانند اهواز، آبادان، خرمشهر و… در آن روزها، هیچ ارزشی نداشت. تجربه جامعه بشری در دیگر نقاط هم همین است. حتی در آن روزها (دوره جنگ ایران و عراق) وضع چنان بود که املاک حتی در شهری مانند شهر مشهد که امن‌تر هم بود، ارزش چندانی برای سرمایه‌گذاری نداشت. رجوع به قیمت املاک در آن زمان و مقایسه نمودار رشد قیمت در سال‌های بین 1360 تا 1370 و مقایسه افزایش قیمت در سال‌های 1390 تا 1400 گویای تمام اتفاقاتی است که در آن دوره افتاده است.

وضع امروز  و یک آمار

رصد اوضاع و احوال چند سال گذشته به ویژه از روزی که سپهبد قاسم سلیمانی ترور شد و جمهوری اسلامی به عین‌الاسد حمله کرد، نیازی به استناد بیشتری ندارد که هرچند هیچ‌وقت صحبت از جنگ فراگیر در ایران وجود نداشته اما منحنی سینوسی تنش بین ایران با آمریکا و اسرائیل چنان است که روزی نبوده که تهدید علیه این کشور وجود نداشته باشد. با این حال منحنی قیمت مسکن بسیار عجیب است و همواره یا در رکود بوده و معامله‌ای انجام نمی‌شده یا در مسیر رشد قرار داشته است. اگر قرار باشد منطبق با علم اقتصاد پیش بروید، این وضع اساسا خارج از قاعده علم است و معلوم نیست بر چه مبنایی در کشوری چنین، قیمت مسکن چنان رفتاری را دارد؟

طبق اعلام بانک مرکزی، گزارش تحولات بازار مسکن که شهریور ماه منتشر شده است، نشان می‌دهد نمودار معاملات در شهر تهران حاکی از افزایش ۲۷.۱ درصدی تعداد آپارتمان‌های معامله‌شده در تهران در تیر ماه سال ۱۴۰۳ است و میانگین قیمت مسکن در این ماه به ۸۷.۴ میلیون تومان رسید. این در حالی است که از فروردین 1403 با حمله اسرائیل به ساختمان دیپلماتیک جمهوری اسلامی ایران در دمشق و رخدادهای رفت‌وبرگشتی بعد از آن از جمله عملیات وعده صادق 1، ترور اسماعیل هنیه در تهران و… به طور مدام سایه جنگ بر سر این کشور بوده است. 

با این حال به نظر می‌رسد بازار مسکن همچنان راه خود را می‌رود و هرچند مطابق برخی گزارش‌ها انگیزه سرمایه‌گذاری در آن کاهش یافته است اما در قیمت بر همان پاشنه می‌چرخد.

بانک مرکزی در آن گزارش، تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در تیر ماه سال ۱۴۰۳ را بررسی کرده که براساس آن در تیر ماه امسال، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به ۳.۶ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸.۱ درصد کاهش و ۲۷.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

همچنین در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۷.۴ میلیون تومان بود که حاکی از افزایش ۱.۸ درصدی نسبت به ماه قبل است. این گزارش که توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده، نشان می‌دهد که از مجموع سه‌هزار و ۵۵۹ واحد مسکونی معامله‌شده در تیر ماه ۱۴۰۳ در شهر تهران به تفکیک عمر بنا، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۲۶.۶ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. مطابق این گزارش، توزیع تعداد معاملات انجام‌شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیر ماه امسال و از میان مناطق بیست‌و‌دوگانه شهر تهران، منطقه پنج با سهم ۱۳.۱ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰، ۲ و ۴ به ترتیب با سهم ۹.۵، ۸.۸ و ۸.۲ درصدی در رتبه‌‎های بعدی قرار گرفته‌اند.

چرایی بازار مسکن

بازار مسکن در ایران بازار بی‌قاعده‌ای است. بازاری است که گویا به هیچ صراطی مستقیم نیست. سیدمجید حسینی که چهره‌ای نسبتا جنجالی دارد و سال‌هاست به آنچه نئولیبرالیسم در اقتصاد ایران می‌خواند، نقد دارد، این موضوع را به وجود سود در بازار مسکن مرتبط می‌داند. او به «شرق» گفته است: تا زمانی که در بازار مسکن سود غیرمتعارف نسبت به دیگر بازار‌ها وجود داشته باشد، این بازار از هیچ نظم و قاعده‌ای پیروی نمی‌کند. نظم و قاعده در این بازار یا هر بازار دیگر که به شکل مافیایی سامان پیدا کرده، توسط همان مافیا تدارک دیده می‌شود، مافیایی که می‌تواند در زمینه‌های مختلف خواسته‌ها و منافع خود را به شکل قانون درآورد و در جامعه پرچم‌دار قانون‌مداری هم باشد و هرچه را منتقدان این مواضع بگویند، با چوب قانون براند. به گفته این استاد دانشگاه فرقی نمی‌کند کالایی که ارائه می‌شود چیست؟ آموزش کنکور است یا مسکن، هرچه می‌خواهد باشد، مهم این است که این سود وجود داشته باشد.

او می‌گوید: فرض کنید شهری دارید به نام «اولدرادو»؛ مافیای سرمایه‌دارانه مسکن در «اولدرادو» یک بخش دارد که باید در نهاد قانون‌گذاری نفوذ کند تا بتواند منویات خودش را در شمایل قانون به خورد مردم دهد و بخش دیگر باید سرمایه را تأمین کند بنابراین تصویری که از این مافیا وجود دارد، هیولایی است که شهرها را فرو می‌بلعد و در عین حال که قانون می‌گذارد، می‌تواند ۱۰ هزار خانه بسازد و نهادی باشد که یک‌میلیون و ۸۰۰ هزار متر تراکم می‌گیرد. او معتقد است سودبردن از معاملات مسکن موضوعی بسیار خطرناک است و تمام ساختار اقتصادی را ویران می‌کند؛ اقتصاد را به سمت دلالی سوق می‌دهد و هرکس با توجه به قدرت خود یا در قامت دلال خرد حاضر می‌شود یا دلال کلان. او می‌گوید: بخشی از این سود مربوط به بازار اجاره است. یکی از ایرادات اساسی این حوزه این است که بازار اجاره در ایران مثل هیچ‌جای دنیا نیست. شما بروید کشورهایی مانند آلمان، ایتالیا، کانادا و آمریکا را ببینید. کجای دنیا این‌طور است. من بارها عرض کرده‌ام برای مدیریت این حوزه در قدم اول باید اجاره‌نامه‌ها را چهارساله یا پنج‌ساله کرد. وقتی در بازار اجاره ملک در مواقعی بیش از صددرصد افزایش اجاره دارید و مستأجری هم که توان پرداخت ندارد باید مطابق همان قانون، از جایش بلند شود، معلوم است که اوضاع بازار مسکن این‌طور خواهد بود.

آنچه حسینی می‌گوید در کلام اقتصاددانانی مانند حسین راغفر و فرشاد مؤمنی هم هست. هر چه هست، بازار مسکن ایران بازاری غیرمنطقی است که با دو دو تا چهارتای علم نمی‌شود آن را مدیریت کرد.